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궁금하넷 지식답변 팀 입니다.
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국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 부동산 용도지역 중 주거지역은
\'일반주거지역\', \'준주거지역\', \'전용주거지역\'으로 구분됩니다.
\'일반주거지역\'은 다시 1종, 2종, 3종의 용도지역으로 구분되며, 전용주거지역 역시 1종과 2종으로 상세히 구분됩니다.

제1종 일반주거지역은 4층 이하의 연립, 단독, 다세대 주택 같은 저층 주택 위주로 건물을 지을 수 있습니다. 창고시설, 수련시설, 문화 및 집회시설, 1종 근린생활시설(슈퍼, 제과점, 미용실 등 작은 편의시설), 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 노유자시설 등이 이 지역이 들어설 수 있으며, 단란주점과 안마시술소는 들어설 수 없습니다.
제1종 일반주거지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 100% 이상 200% 이하의 건축물만 지을 수 있도록 제한됩니다.

제2종 일반주거지역은 평균 18층 이하의 중층 건물을 지을 수 있습니다. 1종 근린생활시설과 함께 의료시설, 종교시설 등 2종근린생활시설이 들어설 수 있으며, 공장 발전소, 군사, 위험물 처리 시설, 발전소, 수련시설 등도 가능합니다.
제2종 일반주거지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 150% ~ 250%의 건축물만 지을 수 있도록 제한됩니다. 제2종 일반주거지역은 18층 이하라는 내용을 고시하고 있지만 서울 지역의 경우 난개발을 막기 위해 단독주택지는 7층, 아파트 단지는 15층이하로 층고를 제한하고 있습니다.

제3종 일반주거지역은 층수의 제한 없이 건물을 지을 수 있는 토지로 중층과 고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 지역입니다. 층수의 제한없이 건축이 가능하기 때문에 일반주거지역 중에는 가장 가치가 높은 토지라고 할 수 있습니다.
다만 제3종 일반주거지역으로 지정되면 건폐율 50% 이하, 용적률은 200%~300% 사이로 건축할 수 있습니다. 서울시의 경우 재건축 아파트의 설립시 층수를 35층 이하로 제한하고 있습니다. 하지만 아파트 가격의 상승과 주택난을 해결하기 위해서 앞으로 이런 층수 제한이 완화되거나 사라질 수 있다는 기대도 있습니다.

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